La compraventa de un inmueble es un proceso complejo que abarca varias fases antes de llegar al objetivo final, que es la entrega física y legal del inmueble. Por eso debes saber si es necesaria una promesa de compraventa en este proceso.

En efecto, no se trata de un acto jurídico instantáneo, porque nadie podría comprar un inmueble un día determinado, y realizar todos los trámites inherentes a este tipo de actos en el mismo momento.

Por ese motivo, lo normal será que pase un cierto lapso de tiempo; desde que el vendedor y comprador acordaron ejecutar el contrato de compraventa de la propiedad, hasta la ejecución efectiva del contrato. Y es precisamente, la duración de ese intervalo de tiempo, lo que hace necesario celebrar un contrato previo que regule el plazo tope en el cual se deberá firmar la escritura pública de compraventa del inmueble, entre otras menciones.

De ahí que, la promesa de compraventa sea un acto jurídico preparatorio. En vista de que, comprenderá todas las condiciones en las cuales se deberá ejecutar el acto final, el que en nuestro caso de interés es el contrato de compraventa de un inmueble. Por ello, efectivamente es necesaria una promesa de compraventa en este tipo de procesos de adquisición.

¿Qué regula la promesa de compraventa?

Conforme a que las partes pueden convenir sobre todo lo que no está prohibido en la ley, mientras no sea contrario al orden público, la moral y las buenas costumbres. Las menciones o disposiciones que puede llegar a contener un contrato de este tipo son diversas.

Sin embargo, lo normal es que regule las condiciones en las cuales se deberá materializar el contrato final. Sobre este prisma, deberá contener el plazo máximo de la celebración del contrato de compraventa del inmueble prometido; indicaciones sobre la propiedad y su entrega; las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes; el plazo de vigencia del contrato; las causales de término; y, las eventuales indemnizaciones o gastos.

A continuación, pasamos a revisar las disposiciones que normalmente se pueden identificar en una promesa de compraventa de inmuebles, y que, a nuestro juicio, las partes debieran conocer antes de obligarse. Conforme a que, los contratos son una ley para las partes contratantes y no se pueden dejar sin efecto, al menos no de manera unilateral.

Plazo

Lo que nunca puede faltar en un contrato de promesa es el plazo en el cual se deberá llevar a cabo el acto jurídico final, es decir, el contrato prometido. En materia inmobiliaria, este plazo dependerá de la factibilidad de entrega de la propiedad que disponga el vendedor. En efecto, es una consecuencia de la posibilidad que tiene el vendedor de entregar material y legalmente la propiedad una vez firmado el contrato de compraventa.

De ese modo, si la entrega está disponible para hacerse efectiva, el plazo puede ser mucho más reducido, ya que, deberá comprender solo el tiempo necesario para que se realice el estudio de títulos correspondiente, la elaboración de la escritura de compraventa, y eventualmente otros trámites según sea el caso concreto del bien raíz. Eso sí, solo si los títulos de la propiedad se encuentran conforme a derecho.

En otros casos, como ocurre con las propiedades nuevas, lo ordinario es que el plazo de la promesa sea mucho mayor, hablamos de meses o años. Por cuanto, dependerá del avance de la construcción de la propiedad, y esencialmente del otorgamiento de la recepción final de ésta por parte de la autoridad correspondiente. 

A causa de que, solo con esa resolución la propiedad tendrá la certeza de factibilidad de entrega por parte del vendedor, además de cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción.

Pago de la reserva

En la práctica del negocio inmobiliario, ante el interés de una de las partes en concretar la operación de compraventa, se aplica la reserva del inmueble, en base a un monto fijado por el vendedor de la propiedad, que normalmente alcanza las 13 UF (492.687 al 28 de septiembre de 2024).

En consecuencia, en la promesa de compraventa se deberá mencionar ese primer pago que efectúo el promitente comprador. Cabe señalar, que también debería indicar la forma y oportunidad de la devolución de dicho monto. Lo normal será que el vendedor la reembolse al momento de firmar el contrato de compraventa o bien que la entere como parte del precio de venta del inmueble.

Pago del pie

Esta mención tendrá lugar solo si existe un pago previo al vendedor por concepto de pie, es decir, de una parte del precio final de la venta del inmueble. Se ha observado, que, tratándose de propiedades nuevas, el pie se puede pagar en cuotas durante el plazo que tarde el otorgamiento de la recepción final de la propiedad. Esto se utiliza bastante en las compras en verde que ofrecen las inmobiliarias.

Con todo, el monto del pie no debiera superar el 10% si el comprador ya cuenta con fondos para cubrir el total del precio. Y para el caso, de los promitentes compradores que deberán solicitar un crédito hipotecario, ese pie no debiera superar el 20%, pues se entiende que las entidades financieras pueden otorgar hasta el 80% en la mayoría de los casos. Sin embargo, las partes son libres para convenir sobre este monto en concordancia con los principios de nuestro Derecho Civil.

Como puedes ver, una razón muy importante que hace necesaria una promesa de compraventa.

Inmueble y entrega

Ya que, el sentido de la promesa es la celebración del contrato de compraventa de la propiedad, se deberá hacer mención sobre el mentado objeto en el contrato. Lo regular, es que se indique la forma de la venta del bien inmueble y de las cosas comprendidas en éste. 

Asimismo, de la situación de los gravámenes o prohibiciones que mantenga actualmente el inmueble, y la oportunidad de alzamiento de éstas.

En la misma línea, la fecha en que se producirá la entrega física del inmueble también se incorpora en este contrato. Lo usual, es que se realice una vez que se ha firmado el contrato de compraventa del inmueble por la compradora, y que además, el precio total de la venta del bien raíz se encuentre íntegramente pagado. Una razón mas, que hace necesaria una promesa de compraventa.

Cláusulas penales

Dado que, la promesa como contrato genera derechos y obligaciones para ambas partes, también debe regular las consecuencias del incumplimiento. Es aquí, donde tienen lugar las cláusulas penales. Que, en rigor, se trata de multas que la parte diligente puede hacer efectivas ante el incumplimiento de la parte que no ejecutó su obligación dentro del plazo determinado para ese efecto.

Lo normal es que se incluya una multa en el evento en que no se llegue a efectuar el contrato de compraventa dentro del plazo señalado, por culpa de una de las partes. El monto de ella, por lo general, corresponden al pie que ya se ha pagado al vendedor. Este costo de la multa, se observa mayormente en las promesas de compraventa que se celebran con inmobiliarias. 

De ahí que, reiteramos a las personas que sean conscientes de la posibilidad de cumplimiento cuando se obligan en contratos de este tipo, ya que, el incumplimiento necesariamente conlleva a una sanción, y que, en estos casos, incluso puede ser una multa correspondiente al total del pie ya pagado por el comprador, y, sin derecho a reembolso. Asimismo, se ha observado que el monto de la multa para el vendedor incumplidor es igual al aplicado para el comprador. 

Lo anterior, no obsta, a que las partes incluyan otro tipo de multas o indemnizaciones. Por ello, además, es necesaria una promesa de compraventa.

Posibilidad de retracto

Esta mención podría estar presente, y se refiere al derecho que tienen las partes para desistir de la celebración del contrato de compraventa. Entonces, si se establece este derecho también se deberá indicar la forma y oportunidad de la comunicación por parte del contratante que ha decidido no continuar con la compra o venta de la propiedad. Lo normal será que se establezca un plazo muy breve para que se realice la comunicación. 

De esta forma, si el aviso se realiza fuera de plazo ya no será efectiva para desistirse de celebrar el contrato de compraventa, al menos no, sin la aplicación de las multas convenidas previamente.

Resolución de conflictos

A decir verdad, esta mención se realiza en la mayoría de los contratos, pero consideramos relevante que las personas se informen sobre las posibilidades. Esto es, que en caso de conflicto entre las partes, se puede impetrar la correspondiente acción judicial ante los tribunales ordinarios de justicia, o bien que se recurra al arbitraje. La diferencia entre estos mecanismos de resolución de conflictos, radica en las reglas sobre las cuales el juez adquiere su convicción para llegar al veredicto, y el costo del proceso.

De ahí que, para las personas que no cuenten con recursos elevados sea conveniente sujetarse a un procedimiento ante el juez civil, y no al arbitraje, ya que,  el costo de este último es mucho mayor. En este escenario, la tasa de la Cámara de Comercio de Santiago para iniciar el proceso es de 25 UF ($947.665 al 29 de septiembre de 2024), ello, fuera de los honorarios del árbitro, cuyo 60% del costo total del proceso también se debe pagar al inicio.

Otras menciones que exigen las leyes

Es el caso de la Ley Nro. 19.932 que exige a los vendedores de inmuebles que ofrezcan propiedades que aún no cuentan con la recepción definitiva, contratar una póliza de garantía para contratos de promesa de compraventa. A efectos de caucionar la restitución de la parte del precio de venta del inmueble, que hubiere pagado la promitente compradora a la vendedora. Cuya garantía será aplicable en los casos en que la vendedora no pueda celebrar el contrato de compraventa en el plazo señalado.

Normalmente esto se aplica a las inmobiliarias, ya que, son este tipo de vendedores los que suelen ofertar propiedades en verde, es decir, que aún no cuentan con una recepción definitiva.