Si tienes en mente o ya has decidido invertir tu dinero en una propiedad, sea para darle un destino habitacional o comercial. Debes saber que, es un proceso que tomará un poco de tiempo, ya que, implica una serie de actividades de carácter comercial, administrativo y legal. Que deben coordinarse y seguir una secuencia conforme a la vinculación que existe entre las diversas etapas del proceso de compra de una propiedad o inmueble. Por eso, debes revisar esta guía para comprar una propiedad.

En este sentido, la decisión de adquirir un inmueble o propiedad debe ser analizada cuidadosamente, y en base a los factores que necesariamente van a influir en la rentabilidad futura de tu inversión. Es por ello, que hemos desarrollado una guía para compra una propiedad, de manera que oriente a tomar una decisión de manera informada.

Factores que debes considerar antes de comprar una propiedad

1. El destino de la propiedad

Uno de los factores que van a determinar el camino del proceso de compra de tu nueva propiedad, es el destino que esperas atribuir a ese bien raíz. En otras palabras, de la utilidad que esperas que esa propiedad te otorgue a futuro, y que justifica tu inversión. 

Lo anterior se explica, por cuanto, en nuestro país existe una normativa legal en materia inmobiliaria bastante amplia, cuya aplicación al caso concreto, depende en gran medida del tipo de suelo, clase de propiedad y del destino funcional que el propietario pretenda darle al inmueble o propiedad.

Por este motivo, es primordial que ya tengas previamente identificada la utilidad que esperas obtener de tu nuevo bien raíz.  De esa forma, evitarás futuros inconvenientes, producto de la inobservancia de la normativa legal que es aplicable a la situación del inmueble que pretendes adquirir.

En síntesis, se aplican normas distintas para la regulación de propiedades según su clase, destino —que podría ser habitacional, comercial, agrícola, forestal u otros tipos de uso—, y que determinan la posibilidad de explotación, en su caso. Por lo tanto, si hasta ahora no tienes claro que destino deseas asignarle a tu nueva propiedad, te recomendamos que aún no te decantes por una propiedad específica.

Pues, como hemos venido advirtiendo, existen múltiples factores que determinarán si es factible, para tu propósito, adquirir un predio o propiedad determinada. Por eso, continua leyendo está guía para comprar una propiedad.

2. Recursos

Si no cuentas con fondos propios (provenientes de ahorros, indemnizaciones u otros) que cubran el 100% del valor de venta del inmueble, lo normal, será que debas recurrir a un crédito hipotecario para que puedas cubrir el porcentaje faltante. Sin perjuicio, de otras figuras que permiten adquirir un inmueble como el leasing, pero en este apartado no los abordaremos.

En este caso, si has decidido comprar una propiedad a través de un crédito hipotecario, debes tener presente que normalmente las entidades bancarias, solo otorgan el 80% del valor de la propiedad como crédito. De manera que, antes de pedir el crédito a alguna entidad financiera, deberás mantener en tus arcas al menos el 20% del valor de la propiedad que deseas comprar, lo cual se conoce como el pie del crédito.

3. Gastos operacionales

Sea que se financie la compra de una propiedad, a través, de un crédito hipotecario o con fondos propios. La adquisición del dominio de una propiedad, importa gastos inherentes a toda tramitación comercial y legal. Tales gastos deberá asumirlos por su cuenta, normalmente, el comprador de la propiedad. 

Antes bien, conviene aclarar que algunos de los ítems considerados dentro de los gastos operacionales, solo se presentarán según el tipo de financiamiento utilizado para la compra del inmueble, esto es, con fondos propios o con un crédito. Este es el caso, de los impuestos del mutuo, y, de los impuestos de timbre y estampillas, los cuales solo concurren en el contexto del otorgamiento de un crédito por alguna entidad financiera.

En este orden de ideas, el resto de los conceptos siempre estarán presentes cuando se trata de la adquisición del dominio sobre propiedades. Puesto que, a pesar de que el comprador con fondos propios, puede decidir no efectuarlos, no es recomendable para la protección de su patrimonio. Las razones, gravitan sobre el riesgo de la pérdida de la inversión, irrogación de gastos, litigios, entre otros problemas que deberá enfrentar el comprador que no ha sido diligente, pues, ha dejado de contratar los servicios profesionales necesarios, para resguardar una de las transacciones más importantes del negocio inmobiliario. 

Por consiguiente, dedicaremos las siguientes líneas a exponer que expensas se consideran dentro de los gastos de la operación de compra de un inmueble, en esta guía para comprar una propiedad.

Guía para comprar una propiedad

4. Tasación comercial de la propiedad

Es la valorización comercial del inmueble. Su tarifa, está condicionada a la ubicación geográfica del bien raíz, el tipo de propiedad (urbana o rústica), y el destino (habitacional o comercial, industrial u otro).  En tanto que, en algunas situaciones se deberán efectuar gastos extras, como puede ser el traslado del tasador, o la obtención de certificados o documentos necesarios para arribar al valor de la propiedad. En fin, de las características del inmueble. Su valor parte desde las 2,50 UF (Ejemplo de una propiedad urbana, con destino habitacional en Santiago. Valor obtenido desde simulaciones de créditos hipotecarios desde distintas entidades).

5. Estudio de títulos

Es el análisis pormenorizado que realiza un abogado, sobre los títulos de la propiedad que se pretende adquirir, durante un plazo determinado. Y que tiene como objetivo, identificar, prever e informar al interesado sobre los posibles riesgos que enfrentaría si decide adquirir el inmueble, y que eventualmente podrían conducir a la pérdida del derecho adquirido sobre el bien raíz, experimentar un gravamen o detrimento en su inversión. El valor de un estudio de títulos es diverso, con todo, es posible identificar un valor promedio para propiedades urbanas en Santiago, que parte desde las 4,0 UF (valor obtenido desde simulaciones de créditos hipotecarios de distintas entidades).

6. Tramitación en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)

Aquí se comprenden todas las inscripciones que emanan de la adquisición de los derechos reales que recaen sobre inmuebles. Tales como: la inscripción de dominio, hipotecas, gravámenes y prohibiciones; el saneamiento de los reparos de la escritura, copias, sub inscripciones, notas, entre otros. El total de estos gastos dependerá de la cantidad de inscripciones, alzamientos u otros conceptos, y, del lugar del Conservador de Bienes Raíces específico. 

Ya que, los aranceles se fijan por entidad, por ese motivo, no son iguales en todo el país. Incluso, algunos conservadores están afectos al recargo, que se calcula en base al monto del acto o contrato de que trata la inscripción. Además, el valor a pagar por concepto de inscripciones de dominio u otros, como la hipoteca; se calculan en relación al precio de venta del inmueble.

7. Gastos notariales

Comprende los gastos de la gestión notarial, que incluye la protocolización de la escritura pública, certificaciones, entre otros. El valor dependerá de la cantidad de trámites que se deban efectuar y de la notaría, ya que, atienden a distintas tarifas.

8. Impuesto al mutuo

Si realizas la compra de tu propiedad, a través de un crédito, deberás pagar el impuesto establecido en la Ley Nro. 20.130. La tasa del impuesto al mutuo es del 0,8% sobre el monto del crédito. Cabe señalar, que este impuesto se puede rebajar tratándose de las viviendas acogidas al DFL2, cumpliendo con sus requisitos. Luego, en el caso de las viviendas sociales, están exentas de este impuesto.

9. Impuesto de timbre y estampillas

Establecido para las operaciones de crédito. La tarifa de este impuesto es diferente a lo largo del país. También se aplica una fórmula en base al monto del crédito, para calcular el valor final a pagar. Asimismo, establece las rebajas y exenciones mencionadas en el punto anterior.

Entonces,  ¿Cuánto debería pagar por gastos operacionales?

Para que puedas hacerte una idea del monto que podrías llegar a pagar por concepto de gastos operacionales, hemos realizado un análisis, el cual nos arrojó que el costo total podría bordear las 36 UF. Este es el caso real de una operación de compra de una propiedad nueva en Santiago de Chile, con destino habitacional, acogida a DFL2, cuyo valor de venta fue de 2.303 UF. La operación de compra, fue financiada a través de un crédito hipotecario por el 80% del valor del inmueble, y un pie del 20% con fondos propios del comprador. Entonces, en esta transacción comercial, el monto final por gastos operacionales alcanzó $1.360.998 (UF calculada a septiembre de 2024).

En todo caso, es dable recordar que todo dependerá del tipo de financiación y de la propiedad.  En ese sentido, si solicitas un crédito hipotecario, el valor de tales gastos dependerá, además, de la negociación que lleves a cabo con la entidad financiera.  Dado que, en algunas ocasiones se observó que ciertas entidades financieras ofrecían costo cero por concepto de estudio de títulos o redacción de contratos, como una forma de incentivar la apertura una cuenta corriente, y en otros casos, el descuento se debía a que mantenían convenios con la respectiva inmobiliaria, es decir, el vendedor del conjunto habitacional.

Papel crucial del corredor de propiedades

No obstante, lo anterior, la adquisición de un inmueble por cuenta y riesgo del comprador, siempre se debería gestionar a través de una corredora de propiedades o intermediario comercial, que sea capaz de abordar todas las actividades comerciales, administrativas, y por supuesto, legales, para concretar sin ningún riesgo el negocio inmobiliario que le ha encomendado el comprador. Por tal razón, se deberá considerar como gasto el pago de los honorarios del corredor de propiedades o agente inmobiliario.

En conclusión, se recomienda que antes de ejecutar la compra de una propiedad, puedas evaluar, validar y analizar varias propuestas, tanto del catastro de propiedades de tu interés, de las condiciones que ofrecen las entidades financieras o bancos, en virtud del crédito solicitado. Y, muy importante, del proveedor que gestionará la transacción comercial.

En ese tenor, lo lógico será optar por una corredora de propiedades que aborde tanto la parte comercial, como la parte legal. Ya que, esto puede significar un ahorro considerable por concepto de servicios profesionales. Por cuanto, al encomendar tales actividades a diferentes proveedores, es muy probable, que el gasto total  de la operación sea mayor en costo y tiempo.

Guía para comprar una propiedad

Requisitos para solicitar un crédito hipotecario en Chile

Si te estás preguntando que requisitos debes cumplir y acreditar, para solicitar un crédito que pueda financiar la compra de la propiedad que deseas, te dejamos un listado de exigencias, recopiladas en base a la experiencia de usuarios que ya han cotizado y solicitado créditos hipotecarios en diversas entidades financieras:

Para personas naturales dependientes

1. Contar con cédula de identidad vigente.
2.  Si tienes título profesional o técnico, deberás adjuntar el certificado de la casa de estudios.
3.  Acreditar estado civil, a través, del certificado de matrimonio otorgado por el Registro Civil, si procede.
4.  Liquidaciones de sueldo de los últimos 3 o 6 meses, según si el sueldo es fijo o variable.
5.  El certificado de antigüedad laboral o contrato de trabajo, para acreditar que cuentas con un contrato laboral de duración indefinida.
6.  Certificado de las últimas 12 o 24 cotizaciones previsionales de AFP.
7.  Deberás informar, a través, de la acreditación de pasivos, si mantienes deudas tales como: créditos de consumo, hipotecarios, u otro tipo de deudas.
8.  Asimismo, tendrás que acreditar tus activos, tales como: propiedades, inversiones, ahorros, vehículos, entre otros ingresos que configuren tu patrimonio.
9.  Dado que, lo normal será que debas aportar el pie como parte del precio del inmueble, tendrás que acreditarlo, a través, de tu cuenta de ahorro o del medio en el cual figure dicho monto. Tratándose del pie que ya se enteró al vendedor, también se debe acreditar a través de la promesa de compraventa y de la copia de los comprobantes de pago o cheques entregados al vendedor para estos efectos. 
10.  También se deberá adjuntar el estado de situación del interesado. Este documento comprende, en definitiva, todos los ítems mencionados. Porque, se incluyen los antecedentes personales del interesado y/o del codeudor solidario, antecedentes educacionales; laborales; financieros, tales como los pasivos y activos. Y, de las características del crédito solicitado, y los antecedentes de la propiedad.

Para personas naturales independientes

Para el caso de las personas que obtienen sus ingresos de manera independiente, difiere de lo anterior, solo los antecedentes que dicen relación con la acreditación de sus ingresos. De esta forma, los antecedentes que deben reunir son:

1.  Certificado de iniciación de actividades en el Servicio de Impuestos Internos.
2.  La declaración anual de impuestos de los últimos 2 años. Formulario 22.
3.  Certificado resumen de las boletas emitidas o declaraciones mensuales de impuestos, de los últimos 6 periodos. Formulario 29.

Personas jurídicas

Para el caso de las empresas o personas jurídicas, deben reunir los siguientes antecedentes:

1.  Escritura de constitución de la sociedad y sus modificaciones, y de sus publicaciones de extractos en el Diario Oficial.
2.  La declaración anual de impuestos de los últimos 2 años. Formulario 22.
3.  Declaraciones mensuales de impuestos, de los últimos 6 periodos. Formulario 29.
4.  Estados financieros de los últimos 2 años, con la firma del contador auditor.

Rentista

En el caso de las personas que obtienen ingresos a partir del arrendamiento de sus propiedades, además de lo anteriormente indicado y cuando corresponda. Deberán reunir los siguientes antecedentes:

1. Contrato vigente de arrendamiento.
2. Últimos 3 recibos de arriendo de la propiedad que mantiene en arrendamiento.
3. Certificado de dominio vigente, de gravámenes y prohibiciones de la propiedad que genera las rentas.

En conclusión, esperamos que esta guía para comprar una propiedad te sirva en el futuro y puedas adquirir sin riesgos tu inmueble. Sea que lo hagas por ti mismo o a través de una corredora de propiedades.