Si has llegado hasta acá es porque estás pensando en vender tu inmueble o ya lo tienes decidido. Lo cual es una muy buena decisión, considerando las ventajas que ofrece la plusvalía de las propiedades en Chile. En efecto, la circulación de los bienes propende al crecimiento económico, tanto en el aspecto individual y social. Por eso, debes revisar estos consejos para vender una propiedad.

Desde este prisma, si has mantenido una propiedad por un largo tiempo, ya es momento de verificar el aumento de su valor. Porque, podrías vender esa propiedad y con ese dinero reinvertir en otras propiedades, invertir en un negocio, o simplemente para mejorar tu calidad de vida.

Cualquiera sea la razón que te lleve a vender tu propiedad, hay varios factores que debes tener en cuenta a la hora de iniciar este proceso. Ya que, son imprescindibles para concretar el negocio sin riesgos para ti y tu patrimonio. Por ese motivo, hemos reunido en este apartado los consejos para vender una propiedad, pues son aspectos que deberías tener en consideración para iniciar la venta de tu bien raíz-.

¿Por qué contar con asesoría legal en este proceso?

Antes es necesario dejar establecido, que el proceso de venta o enajenación de inmuebles no es un proceso que pueda prescindir de la asesoría jurídica y gestión legal correspondiente. Ello, en atención a la complejidad de este tipo de negocios, por cuanto, requiere especialización en la materia. 

En el primer aspecto, nos referimos a la preparación de la venta, la cual, se debe observar desde el punto de vista jurídico y legal. Dado que, que la situación del titular y la del inmueble propiamente tal, permita la transferencia del dominio conforme a la regulación legal vigente.

Luego, el estudio de títulos es una instrucción que jamás puede faltar en este tipo de negocios, al menos no desde la posición del comprador.

Sin perjuicio, de que también sea una aplicación que presta utilidad para el vendedor, pues, le permitirá conocer con precisión cuál es la situación legal de su inmueble. Como saber si cuenta con la titularidad suficiente que le permita realizar este tipo de transacciones comerciales y jurídicas, y en fin, si es factible llevar a cabo la venta de su propiedad.

El estudio de títulos es una instrucción que jamás puede faltar en este tipo de negocios, al menos no desde la posición del comprador. Sin perjuicio, de que también sea una aplicación que presta utilidad para el vendedor.

Por otro lado, la adquisición de bienes raíces debe observar las solemnidades que la ley establece al efecto. Y, debe sujetarse plenamente al sistema registral chileno. Por estas razones, no es procedente la venta de una propiedad sin la debida tramitación legal.

De ahí que, vender una propiedad sin observar lo dispuesto en las leyes sea una apariencia de contrato, que, desde ya, queda sujeto a las sanciones que la ley establece y a las indemnizaciones correspondientes, por los perjuicios que pudieren ocasionarse al comprador o a las partes que resulten afectadas producto de esa transacción de hecho.

Consejos para vender una propiedad

Situación del inmueble y factibilidad de venta

En atención al derecho de propiedad y de sus facultades, las relaciones jurídicas que se pueden establecer sobre un bien raíz o propiedad son diversas.

De ahí que, muchas veces las personas se pregunten si es posible vender una parte de un inmueble, la herencia que supone un inmueble, si se puede vender una propiedad hipotecada, en fin, las interrogantes son infinitas.

A decir verdad, en nuestro derecho, la regla general es que el titular del derecho de propiedad sobre una cosa pueda disponer libremente de sus facultades.

Por tal razón, lo normal será que no exista un impedimento para que el dueño de una propiedad pueda vender y transferir su derecho de dominio. Salvo, si estamos frente a alguna prohibición para enajenar. Como ocurre en el caso de una resolución judicial, debida y oportunamente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, que impida realizar actos o contratos sobre el inmueble. 

En esta línea, se exponen a continuación las casuísticas que normalmente se presentan al respecto, y que son materia de dudas por parte de las personas:

1. Hipoteca

Aun cuando una propiedad se encuentre hipotecada, el dueño puede vender el inmueble. Para ello, se recomienda solicitar la debida autorización al titular de la hipoteca que recae sobre el bien raíz. Es lo que normalmente se presenta, tratándose de propiedades adquiridas a través de un crédito hipotecario.

En este caso, se tendrá que solicitar la respectiva autorización, ya que, posteriormente se deberá realizar el alzamiento de la hipoteca por parte del acreedor a petición del interesado, previa liquidación de prepago de la deuda, y del correspondiente pago del saldo insoluto.

2. Herencia

Es de normal ocurrencia que, en el marco de una sucesión por causa de muerte, la masa hereditaria este compuesta por diversos bienes, entre estos, por inmuebles.

Por tal motivo, la respuesta a la interrogante sobre la posibilidad de venta en el contexto de una sucesión se traduce en que, los herederos si pueden vender los derechos que recaen sobre los inmuebles, sea de forma individual o de consuno, antes o después de la respectiva adjudicación de bienes. Eso sí, en la oportunidad y forma establecida en la ley, y solo una vez, que se hayan practicado todas las inscripciones previstas en la normativa legal vigente.

3. Sociedad conyugal

El régimen matrimonial más recurrente en nuestro ordenamiento jurídico es la sociedad conyugal. Bajo esa tesitura, será normal que los bienes que componen el haber social sean inmuebles, y que, dada su naturaleza, se sujeten a las reglas generales respecto a la disposición del derecho de propiedad.

De modo que, no existe ningún impedimento para que se puedan enajenar los bienes raíces que componen el haber social. Con todo, la forma y oportunidad en que se pueden disponer se encuentra regulada en la ley. En esos términos, si el marido pretende vender un inmueble social deberá contar con la respectiva autorización de la mujer, o en su caso, con la respectiva autorización judicial si esta se negaré injustificadamente.

4. Subsidio habitacional

En Chile está prohibida la venta, entre otros actos, de la propiedad que ha sido adquirida a través de un subsidio habitacional. Durante el plazo de 5 años contados desde la respectiva inscripción a nombre del beneficiario.  Sin embargo, es posible celebrar actos o contratos respecto de ese inmueble, antes del plazo mencionado, en base a una solicitud de movilidad habitacional. Y, solo para adquirir otra vivienda en las condiciones establecidas en la ley. 

Por lo tanto, después de transcurrido el plazo de 5 años contados desde la inscripción a nombre del beneficiario en el Conservador de Bienes Raíces, se podrá solicitar el alzamiento de la prohibición, a petición del interesado, sin que se entienda que hay infracción de su parte.

5. Propiedad con arriendo vigente

En este punto aplicamos lo dicho sobre la hipoteca. Es decir, el dueño si puede vender la propiedad que mantiene con arriendo vigente. Antes bien, la situación para el arrendatario en principio no debiera verse afectada, salvo que el nuevo dueño desee terminar con el arrendamiento.

En este caso, para los efectos de exigir la restitución deberá sujetarse a los procedimientos aplicables en la Ley 18.101. Con todo, habrá que estar al acto o contrato celebrado entre las partes y del tipo de instrumento utilizado para perfeccionar el arriendo, a efectos, de determinar si es procedente la solicitud de restitución inmediata por parte del nuevo titular de la propiedad arrendada.

Tasación comercial de una propiedad

Decíamos anteriormente, que el proceso de venta de un inmueble es un proceso complejo que puede tomar bastante tiempo. De modo que, para las personas que pretenden vender su propiedad de manera urgente, debemos recordarle con mayor razón, la importancia de contar con la debida asistencia comercial y legal.

Pues, la urgencia con la que pueden llegar actuar puede llevarlos a cometer errores, y por consiguiente, obtener un resultado contrario al esperado. A mayor abundamiento, la venta de un inmueble es un proceso que se debe practicar con el debido cuidado.

Precio

No obstante lo anterior, uno de los factores que puede facilitar el cierre de la venta de tu propiedad en poco tiempo, es la colocación de ésta en el mercado inmobiliario con un precio comercial competitivo.

Para estos casos, se debe realizar una tasación comercial que permita valorizar el inmueble, conforme a sus características. Tales como: ubicación geográfica; dimensiones del terreno; metros cuadrados de la construcción; si cuenta con ampliaciones regularizadas; si no existe respecto de la propiedad un gravamen que implique la desvalorización de su valor; el tipo o clase de suelo; destino de la propiedad; cercanía a servicios básicos; transporte; accesos; colegios; iglesias; centros deportivos.

En fin, de la plusvalía del inmueble mirada desde todos los puntos de vista que permitan definir el mejor precio de mercado. 

En este orden de ideas, el valor que el dueño estime aplicar a su inmueble, puede estar muy alejado del precio real que en el mercado inmobiliario, las personas normalmente pagarían por una propiedad en esas condiciones.

Por esto, es aconsejable contar con una tasación comercial que facilite al dueño fijar el precio de la propiedad, y con ello, logre concretar la venta en el menor tiempo posible.

Consejos para vender una propiedad

Costos en la venta de una propiedad

La venta de una propiedad necesariamente implica costos para su dueño. Porque son inherentes al tipo de negocio que se pretende ejecutar. En este sentido, la búsqueda de obtener el mayor beneficio económico de un negocio determinado es una expectativa legítima en todo comerciante o vendedor eventual.

Pero en este punto, conviene ser muy cuidadoso con la estrategia que se seleccione, a efectos de ahorrar gastos. Por cuanto, el beneficio esperado podría resultar mucho menor, producto de la materialización de riesgos, que de haber efectuado las gestiones comerciales y legales atingentes a esta especie de acto, habrían podido prever un escenario infructuoso para el vendedor. 

Así las cosas, existen gastos que son opcionales para el vendedor, pero que en ningún caso es recomendable dejar de efectuarlos, ya que, el costo es equivalente al beneficio. Hablamos entonces, de los gastos por concepto de honorarios del tasador, corredor de propiedades, costos de asesoría jurídica y servicios legales.

Cuestión distinta son los gastos obligatorios que deberá asumir el vendedor de una propiedad. En esta materia, nos referimos a los impuestos a la renta, al cual podría quedar obligado el dueño con la venta de un bien raíz de su propiedad. Con todo, estos casos quedan sujetos a la forma de tributación del contribuyente, a la fecha de adquisición y posterior venta del inmueble, entre otros factores.

Como conclusión, siempre es recomendable tener en consideración estos Consejos para vender una propiedad, si quieres obtener la máxima rentabilidad.